伴随着中国逐步进入老龄化社会、居民的收入提高、消费结构升级，中国的医疗健康产业预计在2020年市场规模将达到八万亿，未来我国医疗健康产业的市场潜力巨大。
而党的十九大明确提出“实施健康中国战略”，我国政府也提出“将医疗健康行业建设成为国家支柱性产业”，这些都对医疗健康产业形成重大利好。
总体而言，我国的医疗健康产业无疑在中长期都会蓬勃发展。
医疗健康产业已成为全球经济发展的新引擎，基于对全球医疗健康重点集聚区发展优势研究，可以发现作为人才密集型和知识密集型产业，医疗健康产业发展有着天然集聚发展基因，非常适合产业园模式。
我国共批准成立了168个国家级高新技术产业园区，其中生物医药类（含医疗器械类）园区67个，形成了包括长三角地区、珠三角地区、环渤海地区和东北地区在内的产业集聚区。
“十三五”时期，国家工信部等六部委印发《医药工业发展规划指南》，明确提出各级政府需要根据行业发展需要，结合各地资源禀赋和环境承载能力，科学规划产业集聚区。
在政府的指导与规划下，各地纷纷兴建各类医疗健康产业园，进一步推动了区域医疗健康产业发展。
作为集聚发展的产业，我国各类医疗健康产业园区面临着差异化定位、顶层设计、企业招商、对接融资和人才储备等各方面问题，而打造优秀的医疗健康产业园，需要有一批一流企业和一流人才，同时还要建立起良好的产业生态系统。
本文从战略意义、开发盈利模式、总体发展规划，具体落地措施等四个方面对如何打造医疗健康产业园进行简要阐述。
医疗健康产业园战略意义
1、国家层面的战略意义。
（1）推进健康中国建设。医疗健康产业园着力打造医疗健康产业生态圈，其中的优秀企业将输出优质的医疗健康产品和服务，关系到全民的健康产业发展，符合《“健康中国2030”规划纲要》等规划要求。
（2）推动医疗健康产业创新发展。通过基金投资的资本驱动，以及全球领先的孵化加速器给予创新医疗企业资本加产业资源的支持，打造医疗产业独角兽和上市公司，在医疗生态圈中激发创新活力，提升医疗产业的创新能力。
2、城市层面的战略意义。
（1）提升城市形象。优化城市标签，打响现代医疗健康产业创新和聚集的城市品牌，提高城市知名度。
深圳市百盈南山医疗器械产业园
（2）提高城市收入。通过创新医疗健康产业企业入驻，逐步增加城市税收，提升地方财政收入。
（3）推动产业转型升级。形成医疗健康产业集聚区，为本地的经济发展注入新活力，推动实体产业转型升级。
（4）人才引进及培养。引进医疗健康高端人才以及优质教育机构，提高城市人口素质，吸引和培养医疗产业人才。
产业园六大开发盈利模式
产业园核心开发盈利模式，一般而言分为六类：传统地产开发模式、产业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运作模式、“并购+退出”运作模式、产业运营服务模式。以下分别对六类产业园开发盈利模式进行详细分析。
1、传统地产开发模式。
传统地产开发模式是指开发商以二级开发为主，建设标准化或定制化的园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营和管理，最后获取开发利润的模式。
从本质上讲，传统地产开发模式与住宅开发并无太大差别，因此成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。
此类运作模式的专注园区产业运营、服务中小制造企业，以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公楼、研发室、标准厂房等产品形态。
这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。已在全国40多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。
在传统地产开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：
（1）物业出售获取销售利润。由于产业地产前期开发投资巨大，而我国缺乏通畅的产业地产融资渠道，地产开发商必须提高物业出售比例以迅速回笼资金。
（2）物业出租获取租金收益。开发商持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获得物业增值收益。
（3）提供增值服务获利。在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性物业服务已经不能满足企业的需求。为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，有助于提升园区招商能力的同时，也蕴藏着较大利润空间。
2、产业综合开发模式。
产业综合开发模式是指开发商除一二级开发外，更多为政府提供以产业规划、服务与导入等方面的服务。在规定的合作年限内，开发商负责园区的土地平整、道路管廊等基础设施建设工作；学校、医院、文化、体育公共设施建设及运营管理工作；产业规划、项目招商、宣传推广等产业发展服务工作；空间规划、建筑设计、物业管理、公共项目维护等基础性服务工作等。
与此同时，开发商以园区内所新产生收入的地方政府留成部分的一定比例作为投资回报，如新产生的土地出让金、税后、非税收入及专项资金等。合作期限结束后，开发商将园区的基础设施公共设施产权及经营权无条件交给地方政府。
此类运作模式是在产业新城开发与运营中，充分发挥产业平台的优势，整合各方产业资源，对接地方政府，除了一二级开发外，更为政府提供以产业规划、服务与导入方面的服务。
通过一系列的操作，从前期开发及后续运营的方面受益均等获得，成功把短期的一次性房地产开发转变成长期且可持续的园区运营。
在产业综合开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：
（1）一级开发获利。开发商代替政府从事区域一级开发如九通一平、公共设施建设等，可以获得土地出让收入或获得相关开发建设费用的政府利息收益。
（2）招商引资返还收入。园区招商引资返还收入，即园区新增固定资产投资额或新增财政收入的一定比例返还。
（3）配套房地产开发收入。开发商获取配套房地产用地进行二级开发，通过销售房产而获利。房地产开发销售收入已成为产业综合开发模式下的重要收入来源，如2019年，华夏幸福房地产开发签约销售额1027.94亿元，占比70.8%。
3、专业服务运营模式。
专业服务运营模式是指开发商除一二级开发外，提供更完善的规划、招商、物业、企业外包等专业增值服务。开发商向园区服务运营商转型，从开发到运营、从增量到存量、从载体到服务，通过提供人才、金融、技术、信息、市场、商务、政策等增值性服务，建立产业配套服务体系，打造以企业为核心的良好产业生态环境。
此类运作模式以保姆式服务，成功将园区开发和运营职能剥离，进而更专注以招商运营、物业管理、增值服务等轻资产运营的专业服务模式。
在专业服务运营模式下，开发商可通过以下二种方式盈利：
（1）轻资产运营获利。随着轻资产运营的成熟，资源、客户、品牌不断累积，通过成功的项目运营赢取当地政府及产业客户良好口碑。
而产业园区是个复杂系统，不具备足够体量的土地储备和可供租售物业，是没有话语权和主导权的，因此服务运营商在以轻资产方式增加盈利点，降低经营风险。
（2）提供专业增值服务获利。专业服务运营模式可以较小资金和较低风险实现园区规模化布局，可以快速新增可协同园区而实现规模效应，同时还易于培育新的增值服务营收增长点。
4、“产业+投资”运作模式。
“产业+投资”运作模式是指开发商除一二级开发外，同时还对园区内企业进行投资入股的业务模式。
开发商不仅将资金投向产业地产，一般还会参与募集成立产业园投资基金，同时将资金投向具有市场前景的创新企业。这种方式有利于吸引大批创新企业入驻产业园，而同时股权投资也能在未来实现资本增值。
此类运作模式着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略。
推动产业投资，重点实现从天使、VC、PE到并购的全阶段投资布局，针对不同企业在不同时期的融资需求，以直接投资、参股基金投资、管理基金投资等多种方式精准投资。
在“产业+投资”运作模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：
（1）产业园运作盈利。产业园业务仍为开发商主要业务之一，与传统地产开发模式和产业综合开发模式类似，开发商也可通过出让产业园土地、租售物业获得收益。
（2）投资回报盈利。开发商充分发挥对入驻企业熟悉的优势，采用投资基金或物业入股的方式对成长型企业进行孵化培育，形成既当“房东”又当“股东”的模式，待企业成长上市或并购后获得资本增值。
（3）基金管理收入。开发商参与管理发行的投资基金，作为GP（一般合伙人）或其股东，可以获得基金管理费和业绩提成方面的相关收益。
5、“并购+退出”运作模式。
“并购+退出”运作模式是指先收购被低估的核心物业资产，然后进行运营管理提升，实现物业资产升值，随后通过出售、ABS、REITS等多种模式实现退出。
投资方一般通过基金募集资金，然后收购物业后改善运营管理，当物业能产生稳定的现金流时，通过出售、ABS、REITS等方式进行资本化运作实现退出，完成一轮资本循环而进入下一轮投资。新加坡凯德集团正是如此，构建了一个以基金实现投资而通过REITS价值变现的稳定收益模式。
此类运作模式就是先收购有潜力、被低估的核心物业资产；然后迅速解决其所面临核心问题，改善管理水平，提升运营能力，实现物业资产升值；而一旦问题解决，在最佳时机套现，将其出售给保险公司、REITS公司或主权基金等长期投资人。
在“并购+退出”运作模式下，投资方可通过以下二种方式盈利：
（1）物业租赁收益。无论是收购物业还是新建物业，都要进行运营管理提升，将物业出租，赚取稳定的现金流。其中，较高的物业出租率是获取稳定租金的基础，也是物业资产升值进行资本化运作的基础。
（2）物业资本化增值收益。一般而言，通过物业租赁需要10年左右的时间回收成本，为提高资金周转速度以实现快速滚动开发，必须对成熟的物业进行资本化运作，通过出售、ABS、REITS等多种模式，不仅可以缩短资金回收期，还能使投资方获得额外的物业增值收益。
6、产业运营服务模式。
产业运营服务模式是指运营方因具有大量产业资源，结合地方政府招商引资需求，进行创业空间或产业基地的建设和运营管理的模式。
这一模式比较适合投资机构和产业集团。如投资机构主业是投资，对某些产业有着深入研究，同时每年都会投资一定数量企业，还有机会接触到大量优质企业，而这些产业资源正好可以满足地方政府强烈的招商引资核心诉求。
常规模式是地方政府以低价或免费给予运营方一定空间的物业，运营方以加速器、孵化器或众创空间等名义来寻找企业入驻，而企业入驻缴纳的租金则全部由运营方享有。拓展模式是运营方以产业基地或创新基地等名义直接进行产业园的开发、建设和运营，包含产业园规划建设、企业招商入驻、专业运营服务等业务环节。
在专业服务运营模式下，运营方可通过以下二种方式盈利：
（1）物业租售收益。运营方以加速器、孵化器、众创空间、产业基地或创新基地等名义，免费或低价获得物业所有权或使用权，进行企业招商入驻，然后租售给入驻企业，获得租金回报或销售收入。
（2）配套房地产开发收入。与其他模式类似，运营方获取配套房地产用地进行二级开发，通过销售房产而获利。
产业园细分领域医疗健康总体发展规划
医疗健康产业园运营是否成功，其标志不在于开发商是否赚钱，而在于园区企业及相关产业能否得到发展。充实园区产业是产业园建设运营最核心工作，目前国内一些产业园已经出现产业空心化现象，而只有将产业视为产业园的核心词，才能防止产业空心化的出现。
成功的医疗健康产业园无不以高端医疗健康企业集聚为核心，集聚一批高水平医疗健康企业，以此建立在医疗健康专业高地的优势地位，打造产业园主导产业。与此同时，强化医疗健康产业链延伸，通过政策引导吸引一系列医疗健康产业的相关公司入驻，建设起产业园配套产业。
总体上，通过丰富医疗健康产业与服务体系，构建良好的产业生态圈，形成产业链协同来促进产业园产业蓬勃发展。
医疗健康产业园还要加强环境与功能的营造，注重以人为本，形成医疗健康产业与社区、生活、公共交通、公共休闲空间等多元功能的复合。
硬件上，应建有高档住宅、豪华酒店、大型购物中心、超现代化的基础设施等，这是产业园打造宜居环境的基础。软件上，在引进一流医疗、保健、教育、休闲娱乐等资源的同时，还应培养产业园特有的社会人文气息，以增强人才认同与归属感。
1、医疗健康产业园战略布局。
（1）医疗健康产业园的产业体系。包括医疗健康产业定位、主导产业选择和配套产业选择三个方面。其中定位特别重要，没有明确定位会造成同质化竞争，导致整个产业非良性发展。
（2）医疗健康产业园的选址与规模。包括健康产业园区的选址要求及规模控制。
（3）医疗健康产业园的规划理念。贯彻落实产城互动理念、开放共享理念和智慧运营理念。总体上要打造良好的产业生态系统，强化园区内企业产业链上下游协同和公共资源共享，应建设好公共服务平台，降低创业初始成本，帮助企业快速成长，通过园区运营平台实现效率和价值提升。
（4）医疗健康产业园的功能布局。包括产业链引导下的功能划分和市场化共享布局。推动产业建设与城市功能建设，坚持产业发展和城市建设并重，结合城市国际化要求，合理布局生产、生活和生态空间。
（5）景观与开放空间系统。包括以生态价值为导向的景观系统规划和以生态连续为目标的开放空间系统规划。
（6）高端社区配套。建设宜居配套社区，配套智能人才公寓。以及如引入国际国内高端教育机构解决园区企业高管子女教育问题，打造商业街满足园区人员消费需求，建设五星级酒店满足商务需求。
2、创新医疗健康产业引进。
导入“高端医疗服务”、“医疗医护培训”、“医疗器械”、“互联网医疗”、“知名药企区域总部”、“国际创新孵化器”六大板块资源，吸引高端医疗行业人才，打造国际化的现代医疗健康产业园和医疗生态圈。&
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