第一节 行业定义及分类
一、行业定义
产业园区是指在一个国家或地区，通过政府主导力量干预形成或通过市场机制自发形成的产业集群区域，区域内具有完备的基础设施和良好的社会环境，同时产业集约化程度高、特色鲜明、企业之间具有明显的产业关联，是促进区域经济发展的一种有效方式。产业园区包括工业园区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、特色产业园区、出口加工区、保税区、边境经济合作区等。
本政策所称“产业园区”仅指国务院审批的国家级经济技术开发区、高科技产业园区、保税区、出口加工区等，以及省级人民政府审批的省级开发区、园区；不包括各种商务区、新区、工业区等不在国家发改委核准名录内的“园区”；不含园区内的土地储备机构。
二、产业园区分类
（一）工业园区
联合国环境规划署（UNEP）认为，工业园区是在一大片的土地上聚集若干工业企业的区域。它具有如下特征：开发较大的面积；大面积的土地上有多个建筑物、工厂以及各种公共设施和娱乐场所；对常驻公司、土地利用率和建筑物类型实行限制；详细的区域规划对园区环境规定了执行标准和限制条件；为履行合同和协议、控制和适应公司进入园区、制定院内长期发展政策与计划等提供必要的管理条件。
（二）经济技术开发区
经济技术开发区是我国在经济体制转型期间出现的一种通过采取特殊政策、营造优良环境，吸引国外资金和技术、发展外向型经济的特点区域，具有“企业结构以外商投资为主、产业结构以现代工业为主、产品结构以出口为主、致力于发展高新技术”的特点。
（三）高新技术产业开发区
高新技术产业开发区是指性质和功能相似的一类地域组织，即大学、研究机构和企业在一定地域内的相对集中，其任务是研究、开发和生产高技术产品，促进科研成果商品化、产品化，我们把这类科技—工业综合体称为高新技术产业开发区。世界各国对高新区的称谓不尽相同，但它们一般都是一种以智力资源为依托，以开发新产业为目标，促进科研、教育和生产相结合，推动科学技术与经济、社会协调发展的地域。
（四）特色产业园区
特色产业园区是指以本地特色资源为基础进行深加工为主导产业并带动相关产业发展，从而加快本地经济发展的一类产业园区。按照具体产业类型，产业园区类型可分为：物流园区、科技园区、文化创意园区、总部基地、生态农业园区等。
（五）其他类型
除了上述工业园区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、特色产业园区等类型，产业园区还包括出口加工园区、保税区、边境经济合作区等类型。
出口加工园区是指经国家批准设立的，在港口、机场附近或其他交通便利的地方开辟一定的区域，并提供水、电、通信等基础设施，用优惠政策吸引外商直接投资，发展在国际上具有竞争力的出工加工工业的特殊区域。
保税区是指以海关保税政策为基础，经国务院批准设立、海关实施特殊监管，以发展国际贸易、加工以及仓储、商品展示等服务行业为主的特殊经济区域。如深圳保税区、宁波保税区等。
边境经济合作区是指我国沿边开放城市发展边境贸易和加工出口的区域。如云南省的瑞丽、畹町边境经济合作区等。
第二节 行业发展特征与趋势分析
一、行业发展特征
（一）发展规模
我国的产业园称谓很多，有国家级、省级、市级、县级、乡级，甚至还有村一级的工业园。由于缺乏相应的统计，除了国家经济技术开发区和高新区以外，其他各类产业园区还缺乏相应的统计数据。多年以来，国家级经济开发区都保持了良好发展势头，主要经济指标保持年均20%以上的增长，成为中国经济发展的重要“助推器”。产业园区作为现代产业快速发展不可或缺的载体，其重要性愈加凸显。
自1984年首设经开区及高新区，中国产业园区迅速发展，数量激增。根据同济2019年最新发布的《2018中国产业园区持续发展蓝皮书》，截止到2017年底，375家国家级经济开发区和高新区在中国经济发展中继续扮演着重要角色。2017年，375家两类国家级产业园区合计GDP为18.6万亿元，超过同期全国GDP的1/5（22.5%）；两类国家级产业园区合计税收收入为3.3万亿元，接近同期全国税收收入的1/4（22.9%）；国家级经济开发区进出口总额为5.6万亿元，占同期全国进出口总额的20.1%，国家级高新区出口创汇4781亿美元，占同期全国出口创汇的总额14.5%。
（二）发展特点
以1979年成立蛇口工业园为起点，中国产业园区开启了从无到有，从弱到强的发展进程。经过40年的发展，产业园区发展规模和结构上趋于成熟。发展模式总体呈现由硬因素与软因素相结合交互作用的“二元非均衡”的特点。
二、行业发展存在的问题
产业园区是建设制造强国的重要载体，也是推进智能制造比较的主阵地，与国家经济发展转型息息相关。随着我国经济进入新常态，经济结构转型成为当前阶段的主要特征，产业园区也随之面临一些问题。具体来看：
（一）核心竞争力较差
创新是中国产业园区发展的核心问题，创新能力弱势伴随中国产业园区发展进程的隐痛。国内产业园区总体上技术引进多、消化吸收少，模仿得多、原创得少。正因为原始创新能力不足，国内广大工业企业特别是高技术企业在国际竞争中缺乏强有力的竞争实力。不少开发区一味争夺项目、追求产值，忽视培育包括专利、知识产权在内的核心竞争力，从而加剧了对外来技术的过度依赖。这种依赖不仅已经体现在现有国内一些知名品牌的发展思路上，万策认为而且已经影响到一些企业在应对“入世”挑战所作的决策中，最终将影响中国企业向海外扩张的能力。
（二）缺乏自主发展能力
我国的产业园区基本都是政府主导型，政府利用特殊的政策手段兴建产业园区作为地区平衡发展的一种政策手段，曾经被广泛采用，但也存在一些弊端。首先，因为主管政府的级别不同，各园区所能享受的政策条件差异巨大，造成发展机会不平等；其次，过度依赖土地经营和优惠措施，对产业发展缺乏有效调控。在“条块分割”的体制下，产业园区出现诸如用地浪费、产业缺乏特色、企业之间缺乏联系和分工、园区内的专业化生产性服务业欠缺、无法形成有效的创新环境等问题；最后，产业园区发展评价指标片面，重视招商引资数量、产值、出口总额等数量指标，轻视内在竞争力、发展可持续性、创新能力等质量指标。从而进一步助长了由粗放型的开发区发展模式所导致的上述问题。
（三）竞争压力较大
一方面，市场竞争的加剧以及国际资本流动性的提高，给产业园区的建设带来了强大的国际竞争压力，产业园区构筑了结构调整和产业升级的平台，促进了各地招商引资工作，并以园区建设为契机，进一步转变政府职能，增强服务观念和提高服务水平，加入WTO有利于加快产业园区建设，提升产业发展水平，积极融入国际分工中；另一方面，产业园区遍地开花和投资风险大等问题，又成为我国工业化道路上的隐忧。随着外资大量进入，为抢占吸引外资的制高点，各地建设和经营产业园区的竞争也逐渐白热化，营建产业园区的风险也随之增加。
三、行业发展趋势
产业园区作为我国区域经济发展的龙头，是对外开放、招商引资、管理创新的主要载体，是发展高新技术产业、促进产业集聚的重要平台。近年来，随着经济社会发展，产业园逐渐被各级政府重视，产业园已经成为各地区区域经济发展的重要助推器。研究我国产业园发展规律，未来可能呈现以下趋势。
（一）产业园区走向综合城区
随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。为顺应这一发展趋势，一些产业园区主动谋求战略转型，从单一生产型的园区，逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。
（二）园区开发/产业地产商的崛起
在我国早期的园区开发中，政府主导的园区开发公司一直扮演着园区开发“市场”的绝对主角。这时的园区开发公司虽采取公司化机制，但更多附属于政府管委会，在园区开发中也主要是进行基础设施和市政设施建设。
随着我国园区经济的发展，标准化厂房、创业大厦、孵化器、产业综合体等产业地产逐步兴起，使得园区开发已不仅仅是招商引资的载体，产业地产开发和运营本身就成了一种房地产业务，造就了众多的产业房地产商。其中也不乏一些误打误撞闯进“行业”中的产业投资者或房地产开发商，不知不觉地成了“园区开发商”，致力于园区开发业务，并在市场的洗礼中逐步成长起来。
近年来，在我国的产业园区开发建设中，市场化的园区开发商正在成为一个活跃的群体。作为国际上一个成熟产业门类，作为国内一个新兴产业，园区开发产业方兴未艾。可以预见，未来的中国，政府主导的园区开发商、国际园区开发商、本土园区开发商等都将会活跃在“园区开发”行业。
（三）产业招商的精细化运作
产业招商是园区经济发展的“生命线”，其成败直接影响园区经济的发展水平。从我国产业园区的招商引资模式看，基本经历了“优惠政策主导”阶段、“投资环境主导”阶段到“产业环境主导”阶段，园区软环境建设越来越成为产业招商的重要砝码。
产业招商是一个系统工程，涉及产业规划、政策体系、招商接洽、项目入驻、运营扶持等诸多环节，涉及招商参与部门的权责和利益设计。目前的很多园区招商模式还停留在点式突破的“游击战”，个人激励强、项目导入快，但招商体系不健全、整体营销力度不足，不利于未来园区产业集群的发展。产业招商的精细化运作关键在于两点，一是精准定位，明确产业客商类型，建立产业项目信息库，进行定向式招商；二是系统运作，围绕产业招商构建全方位的服务能力，细化产业项目招商的流程和规范，使整个招商工作更具系统性和有序性。
第三节 行业金融需求和机遇分析
一、产业园区金融需求分析
（一）产业园区开发建设一般路径
（二）产业园区投融资模式的三大要素
（三）园区开发建设中的三次资金需求
第一次（前期投融资）：项目启动之初的财政注入可能不够维持开发区公司运转。园区项目融资平台需要被注入土地、财政收入等资源才能正常运转，然而很多财政力量薄弱的政府无法依靠自身收入启动项目乃至维持运作，导致开发区项目胎死腹中。银行在此阶段介入难点在于根据园区企业目前经营状况预判项目前景。
第二次（中期投融资）：园区建设公司建设大量的基础设施与公共服务设施需要资金支持。基础设施和公共服务设施的建设需要大量的资金垫付，园区政府一般以财政收入、土地出让金作为自有资金、以银行负债等方式获得债务融资，来支持基建和公共服务设施的资金需求。然而，对于很多县级工业园区而言，其政府财政收入有限，因前期没有土地开发而无法获得自身土地出让收入，又由于担保不足，无法获得银行贷款支持，从而导致土地一级开发难以为继，大量土地被闲置。银行在此阶段的介入难点在于预判项目建设过程中客户可能面临的风险，并积极预防该风险。
第三次（后期投融资）：产业园区招商引资与厂商面对面谈判时需要资金成本。在招商引资的过程中所发生的费用和成本主要包括：人员成本，政府下属的专业招商机构和人员的维护成本是比较高的，除了正常的机构维护、人员工资等费用外，还要支付招商过程中的差旅费、通讯费、展会费和出国拜访客户等费用；中介成本，在各地区招商引资过程中，通过中介招商是一种重要的形式。银行在此阶段的介入难点在于根据产业园区区位、外部环境、主导产业等多方面因素判断产业园区综合实力，预判产业园区招商实力。
二、园区企业金融需求分析
（一）萌芽阶段园区企业的资金需求
在萌芽阶段，园区企业面临的首要任务是尽快实现研发产品的技术突破并把企业组织成立起来。企业活动较为简单，以从事科学研究、产品开发为主，企业员工少，组织结构简单松散，决定了企业在此阶段资金的需求不是很大。企业资金需求主要源自以下几个方面一是研发投入，一般来说，用于科技研发的资金占该阶段全部支出的近，这部分资金包括用于购买科研设备、仪器和对研发人员的投入。二是企业资本金注册和日常办公产生的资金需求。按照规定，企业在成立之初，需要到有关部门进行登记注册，并提供一定数量的资本金证明。三是企业其他员工的工资支出以及前期市场调查研究等。银行在此阶段介入难点较低，但是由于萌芽阶段企业难以预判未来企业运行走势，建议介入有政府背书或者大型园区投资背景的企业。
（二）创业阶段园区企业资金需求
这一阶段，园区企业的研发人员、创业人员等私人资本的资金已经不够，创业者也可能会请求银行给予贷款，但可能性较小。同时，此阶段由于企业的获利能力较差，如果所借短期贷款越多，其负债率越高，其利息负担越重，资本结构越会不合理，严重的可能产生财务危机。因此，该阶段需要的是长期股权性质的资本。但由于企业无业绩，同样不建议银行介入该阶段企业。
（三）成长阶段园区企业的资金需求
在早期成长阶段，园区企业的自有资金已经差不多消耗完，必须再度融资才能满足企业经营的需要。因为在此阶段，企业的盈利状况还不太理想，且规模偏小，仍面临创业阶段的问题，建议银行选择发展前景较好、主导产业突出且产业园区重点支持的企业进行授信。
（四）快速成长阶段园区企业的资金需求
在快速成长阶段，园区企业要扩大生产，需要场地、设备的资金投入为了拓展场还需要营销方面的投入。银行在此阶段的介入难点仍然在于判断未来园区企业运行走势。
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