产业园区作为一个具有独特吸引力的区域体，具有复杂的双重属性。它一方面是相关企业的区域聚集体，表现出一定的宏观性；另一方面由于其运营方式多为政府投资或规划，开发企业管理运营，因此又具有一定的微观性。中国园区经济虽只有二三十年的发展历程，但却是每隔几年迈上一个新的台阶。产业园区发展越快，暴露的问题也越多，尽管当下产业地产行业受到各路资本热捧，一路跃进到产业园区4.0时代，但依旧遮掩不了部分园区1.0时代的特质。
1.产业园区同质化竞争压力大
产业园区发展迅速不仅是开发商主动选择转型的结果，这也与当前经济形势及发展政策紧密相关。然而产业园区开发商大多看中产业地产的巨大市场潜力，优质的产业地产产品市场上供应却几乎是空白，但一旦踏入这个领域，却让人感觉到进退两难，面临着竞争大企业入驻难的压力。由于前期国内产业地产已经经历过一轮高速发展，目前全国园区存量很大，同质化竞争压力大，企业在选择产业园区时，还需要考虑到当地产业地产的供给量是否已经超过了产业容量。目前产业园区正面临两大问题：供给过剩，园区招商难；同质化严重，竞争陷入“价格战”。
2.产业地产过分依赖房地产
产业地产的特性是小客群，大客户，成交周期长，利润率不高；传统地产是小客户，大客群，利润率高，资金周转快。所以传统地产和产业地产是两种思维，这或许可以解释为什么包括万科、复星、绿地、碧桂园等传统房企转型产业地产，没有一家能达到及格线。
现在产业园在全国遍地开花，很多房地产企业都在做，但普遍对产业园区的认识还存在误区。产业园区与传统制造业园区不同，不是简单的盖房子租房子，很多产业园区项目仍然固守房地产开发的思维，所以才会出现那么多产业空城。
如今市场上一种观点就是非此即彼。有的人做产业地产唯地产是从，也有的人讲“去地产化”，实际上，产业地产不是房地产，但在现阶段又不能完全剥离房地产，甚至有些产业地产是房地产的一种异化。
园区产业建设，一定要产城结合，结合城市的主导产业、特色产业和战略性新兴产业，充分服务于政府的经济社会建设。其次，要具有整合思维。做产业园区注重集聚效应，园区做众创空间应充分统筹和整合政府资源和社会资源。
3.政府主导园区有利有弊
从运作模式上看，目前很多产业园区大都属于由地方政府绝对主导的产业园。地方政府主导，从政策上是有利的，但同时又是一把双刃剑。各级地方政府往往从政绩角度出发倾向于立竿见影、经济效益高、回报快的领域。而产业园区从投入到产出要有一个较长的时间段才能见效，以至于地方政府不舍得花大量的时间、精力、财力，来投入这样一个有着特殊性的行业。另外，因为对科学规律的不熟悉和对市场把握不准，园区投资还存在着一定的风险，所以政府在园区的投资建设上非常谨慎。谨慎不可怕，但却因过于谨慎耽误了发展的黄金期，从而到最后不了了之而收场。
尤其是在当前经济增速下降的新常态下，园区招商引资的环境发生改变，一些园区不能完成招商引资目标；一些园区引进的大项目、大企业，由于资金短缺、土地指标限制、规划调整等多方面原因，土地圈而未建，项目建而未动的现象普遍存在。这也是全国各地产业园区在地方政府绝对主导下所面临的现实问题。
4.政策依赖严重 内生发展较弱
产业地产因其特殊性，受国家政策影响的波动性向来比较大，任何风吹草动，都能在行业内惊起一池波澜，在实际操作中，政策优惠、土地条件、税收减免等往往也是产业地产运营者招商引资最有利的说辞。
于是造成了重外部优惠政策，轻内生动力培育这样的一种现象。园区能够以优惠政策，包括土地价格优惠、税收优惠来吸引企业入驻，但是对于入驻企业内生动力的培育，园区所花精力较少。
因其对行业带来的风险具有整体性、普遍性、持久性，所以对于行业来说属于系统性风险，众所周知，系统性风险所带来的经济损失具有不可消除性，此诚生死存亡之利害，不得不高度提防。
5.园区产业链条未形成闭环
产业地产一个重要的概念是能够形成产业链，但能形成完整产业链很少，产业未形成集聚效应。大多数园区也在招商引资方面，更注重平方米纳税额等这些指标，对于产业相互之间的配套也仅仅停留在口头或者宣传上，影响园区可持续发展能力。
很多园区都采用点对点的招商引资方式，但是招商过程中建立的产业链整合其实更为重要。如果不能整合产业链，园区后续的竞争力将存在问题。不同产业导向需要不同的产业配套，而这种产业配套对于非实力型开发商是非常困难的，不同的地块往往具备吸引不同产业的地缘优势，不同产业又需要不同的产业配套，这种产业配套短期之内难以完成的，完成后又很难在不同地块中复制，开发商、地块区位、产业配套往往很难完全匹配，这都会对开发增加难度。
6.园区产城分离现象严重
目前，一些以战略性新兴产业为概念的产业园区发展情况大多都不理想。在很多园区，“新兴产业”仅仅被当作园区地产招商的概念和噱头；在有的园区，仅有的几家与新兴产业相关的企业发展状况不佳，无奈园区逐渐被传统的、高耗能、高污染的产业所占据；有的园区，所谓的新兴产业园甚至已变为废弃的“空城”。
当前以战略性新兴产业为主导的产业园区以及各类开发区，在建设过程中普遍存在“产城分离”和“圈地思维”这两个突出的问题。结果是，开发区内越来越多的楼房、工厂拔地而起，但同时也有越来越多的空城诞生，更有大量土地荒废，最后地方债务高筑。由于配套严重滞后，产城分离现象严重。产业园区建设没有做到配套先行，缺乏产业配套、生活配套，导致产业园区白天热闹，晚上几乎成为空城，产业和城市融合度很低，产业园区发展缺乏后劲。
7.面临招商盲目和随意的难题
企业的搬迁或扩大并非儿戏，如果企业不愿意搬走，无论采取什么攻势也是徒劳，即便是企业想走，那也需要很长时间的准备、思考、选择。所以这就注定产业园区招商是一个长期的过程，必须要制定长期的产业园区招商策略。
越来越多的产业园区投资商、政府、招商人员发现，破解产业园区持续发展问题，必先突破招商难题。招商不是孤立地存在的，更不能将招商看成一个外接配置，也不能为招商而招商。无论是产业地产、工业地产还是商业地产，如果为招商而招商，其结果肯定是失败。
没有一个好的定位、没有一个差异化的与众不同的定位，招商做起来就会很艰难，所谓招商要从定位做起，就是指根据产业园区的特性，结合市场竞争情况，来对项目做一个差异化的定位，从定位上规避竞争，或者退出竞争，通过定位打造一个市场上的全新具有很强竞争能力的为客户所喜欢的产业园区。
8.过于重视硬件从而忽略软件打造
重硬件建设，轻软实力打造是很多产业园区的通病。产业园区普遍过于重视基础设施，而忽略服务、品牌等软实力的建设。目前很多地方大建科技新城，有田园城市概念的，有智慧城市概念的，有独栋总部概念的等等，建筑物业设计都很漂亮。但是对于此，必须要回归到对于目标产业的吸引力上去考虑，不能无止境的将成本投入到对规划与建设上去，适度、适合非常重要。所谓量体裁衣，体是产业、行业，或者某个特定的客群，衣是规划、空间、物业、房子。而更多的则是软件上的服务。
目前针对产业地产的专业服务公司非常少，一般都是开发商自建，自建由于缺少规模效应，成本非常高，服务质量也差，特别是在能给企业带来较高价值的金融、税收、人才等的专业服务公司少，如果对产业区入驻企业做满意度调查的话，80%会提及商服配套少，基本的餐饮配套都有，但针对商务客户、休闲娱乐等的就往往不足。产业地产的员工往往两极分化，如何针对不同人群提供不同服务，国内目前大多没有规模性公司来配套，产业区的客户似乎是被遗忘的客户。
9.产业园区多缺乏成熟的商业模式
任何一种产业都得有自己的盈利模式，产业园区也概莫能外，如何创新商业模式，并探索新的盈利模式，来适应新的经济环境，成为摆在众多产业地产商面前的大问题。园区盈利模式设置不合理，导致园区自我造血功能差。
现代化的园区是个功能复合的综合体，涉及的物业不仅仅是厂房和办公楼，还有住宅、商业、商务等多种物业类型，因此，如何平衡这些物业之间的关系，从资金链上进行优化配置是园区能否顺利发展的重要一环。国内很多园区，仅仅依托厂房销售为主要盈利模式，一旦销售不畅，或者是销售完，园区后期的持续收益方面就会存在一定的限制。部分园区发展自我造血功能差，影响园区长远发展。
10.产业园区缺乏特色价值
功能分区无法突显功能，综合配套过于机械，产品缺少使用价值，园区缺少产业氛围，难以做到与市场严丝合缝的对接。目前，多数产业园区项目依然保留了产业园的部分开发模式，在功能分区、综合配套以及产品结构上，缺少了更多的市场亮点，无法形成独特的市场吸引力，从而泯然于风起云涌的区域产业园区大潮之中。这其实也就是造成同质化现象严重的原因之一。
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