一、 产业园区成为“兵家必争之地”
产业园区的发展前景愈被看好！品牌房企、实体巨头、创投机构、轻资产园区运营商等均加快入局，整个行业呈现出“跑马圈地”、“群雄逐鹿”的局面。截至2019年10月，我国共有各类国家级开发区628家，省级开发区2053家，各类产业园区15000多个，发展势头惊人。
近几年，产业园区与智能经济、平台经济、共享经济等新技术、新模式的结合也在加速，新基建、互联网、生物医药、新能源等新经济形态正依托园区蓬勃发展，一批新的经济增长点、增长极、增长带正在加快形成。作为国家创新高地的国家高新区集聚了全国40%的高新技术企业。全国互联网百强企业中，96家诞生于国家高新区，以小米、华为、阿里巴巴等为代表的一批具有世界影响力的高新技术企业诞生于此。
究其原因，是中国经济转型升级的大背景下，各地存在着强烈的“腾笼换鸟”、“主导产业更替”需求，而产业园区作为区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业等重要使命，已经成为中国区域经济增长的重要“引擎”。因此，各地政府对于产业园区的发展均给予了诸多政策优惠，再加上园区背后的“地产价值”，让园区成为各类资本关注的对象。
二、 产业园区的五种力量
分析目前中国产业园区领域的各类参与者（俗称“玩家”），和创瑞智咨询认为主要可以分为五类，分别是：政府背景的园区、房地产开发商出身的园区、实业巨头背景的园区、轻资产园区运营商、创投机构出身的园区，我们合并称之为产业园区的“五种力量”。（如下图所示）
“五种力量”的出身不同，各有特点，我们对其进行逐一分析：
(一) 政府背景的园区
自1979年中国第一家产业园——深圳蛇口工业区拉开我国产业园区建设的序幕以来，国内最早的一批园区基本上都是政府和国资背景的开发区、工业园区，到目前为止，仍然是国内产业园区的一支主力军。在产业园区上市公司中，仍然以国资背景的产业园区上市公司居多，例如陆家嘴、上海临港、中新集团、招商蛇口、外高桥、张江高科、苏高新、市北高新、东湖高新等，占比三分之二。
政府背景的园区坐拥政策、土地和资源优势，持有资产规模大，招商引资力度也非常大，其主导的产业园区项目具有较高的成功率，但劣势在于体制机制限制，发展活力不足，园区服务体系创新速度慢，对产业大势判断可能存在滞后性。
以2019年刚刚上市的中新集团为例，国家给予了许多创新性的优惠政策，例如《国务院关于开发建设苏州工业园区有关问题的批复》中明确，在执行全国统一的“分税制”财政体制前提下，苏州工业园区新增财政收入5年内（1994年－1998年）免除上缴。享有“上不封顶”的项目自行审批特权，相当于省一级的外事管理权限。此外，苏州工业园拥有多数地级市无法企及的自主性。例如，可以批准三千万美元以内的外资项目；每项申请可批复900亩以内土地；可以批准海外正式访问申请、签发公务护照、并直接从外国使馆申请签证等。此外，还拥有全国唯一涵盖医疗、住房、养老和失业救济等各项社会保障的苏州工业园区公积金制度等。但是，中新集团也存在盈利模式落后、新兴业务发展缓慢、体制机制活力不足等问题。
(二) 房地产开发商出身的园区
由于产业园区与房地产“天生”的强关联性，房地产开发商是比较早期介入园区的一支力量，早期代表性的企业是亿达中国、华夏幸福、荣盛发展等，近几年碧桂园、金地、中南建设等头部房企也在加速进入，产业地产企业依托自身在房地产综合体开发等领域的经验，加上雄厚的资金实力和地方政府关系，通过“产城融合”的开发运营理念，从产业载体的建设、招商到后期运营的完整产业链中获利。产业园区越来越成为房地产企业的一个新兴业务领域，尤其是在住宅地产市场竞争日趋白热化、拿地成本高企的背景下，产业园区也被赋予了更多价值。
但是，房地产出身的园区企业存在两大“硬伤”，一是缺乏产业资源，具体来讲，产业园区的核心是打造产业、形成“产业聚集”，这就需要自身拥有产业IP、或者拥有极强的产业聚集能力，而这是房地产企业所不具备的。二是房地产开发的惯性，目前国内绝大多数住宅房地产企业都是奉行“高周转”的开发策略，而产业园区往往是“长周期、慢回报”的模式，导致许多习惯了赚“快钱”的房地产企业进入产业园区领域就“陷入泥潭”，资金链紧张。
以进入产业园区较早的亿达中国为例，其产业地产项目基本延续了大连软件园的开发模式——深度参与一、二级土地联动开发、配套辅助基础设施建设，这种“重资产”的运作模式，遇到产业园区这样需要长周期投入的开发运营的项目，会出现资金投入大、周转慢等情况，对资金链的压力极高。因此，2017年至2019年，亿达公司的净负债率均超过100%，还债压力较大，以至于亿达中国在2020年的开局就遇到了财务危机。无独有偶，华夏幸福前两年也由于资金链紧张陷入较大的危机。
(三) 产业巨头背景的园区
实体巨头依托自身产业基础，通过自建园区整合产业资源，寻求产业链上下游的延伸与贯通，早期比较有代表性的是诺基亚工业园、海尔工业园、汽车产业园等，近几年，随着互联网等战略新兴产业的崛起，京东、菜鸟网络等电商企业联合易商资本、中国物流资产等物流园区企业，开展跨界合作，进军产业园区领域，而新松机器人等企业也在全国积极布局其产业基地。
实体巨头出身园区的核心优势在于：拥有自身的产业IP，以及供应链、产业生态网络中的诸多上下游与企业，可以“一呼百应”，拥有极强的话语权，可以获得地方政府极大的政策扶持和优惠条件，也能够快速形成产业聚集。
但是，实体巨头进入园区的劣势在于：一是对园区的开发运营较为“陌生”，无论是园区的拿地、规划、建设，还是后期的运营服务和产业投资，均存在“跨界”后的诸多不适应；二是同业竞争问题，与其有竞争关系、体量相当的龙头企业，一般很难进入实体巨头主导的园区，这从根本上是违背园区形成“产业聚集”的目标。
(四) 轻资产运营的园区
轻资产园区托管运营商，是近年来快速崛起的一支力量，主打第三方托管运营服务，根据入驻客户的产品特性和需求提供园区个性化改造与运营管理等专业服务，延伸园区服务内涵，提升园区品牌价值。典型代表是2020年4月刚刚上市的锦和商业等。
各地大力建设新园区（园区空置率提升）的背景下，催生了对园区招商和运营服务的巨大需求，轻资产园区运营商的优势在于：熟悉产业、有一定的品牌影响力和产业资源、以产业服务见长、机制灵活等，由于此种模式的进入门槛低、资金占用小、易于复制和拓展等原因，近几年得到了极为快速的发展。
以锦和商业为例，目前在管项目已达36个，已投入运营和正在改建面积累积近80万平方米，全部为“轻资产”托管物业。锦和商业抓住了文化产业发展机遇，主打文创园区运营服务模式，提供“全价值链一站式解决方案”。2012年开始，上海很多老工厂的经济效益并不好苦于难以转型，而即便是将物业出租，也存在很大管理难度。与此同时，很多中小企业需要办公场地，尤其是富有创造性的创意产业公司很需要集中发展。锦和商业通过“受托运营”模式将这些老厂房、旧建筑改建成现代化创意办公园区、文化产业园区、服务外包园区等各类功能性园区，提供全价值链一站式服务解决方案并获得相关业务收入，实现了城市旧有物业价值的重构。
但长期来看，轻资产园区运营商也有一些隐患，主要是：资产和营收规模小（轻量级）、对于载体的掌控力弱、“二房东”的模式经营压力较大（一旦出租率下降，则面临较大的经营风险）。
(五) 创投机构出身的园区
近几年，创投机构也在“放下身段”，积极尝试产业园区业务，从最初传统的创投孵化业务，延伸到产业园区的开发和运营，打造“全链条”深度的孵化体系，成为推动园区发展“看不见的手”。典型代表是2019年借壳上市的力合创投。
创投机构背景园区的核心优势在于：资金实力雄厚，旗下孵化了众多战略新兴企业，拥有产业集群和产业IP，对被投资企业有极强的“话语权”，可以在很大程度上决定被投资企业的选址，因此，也能够比较容易获得地方政府的支持和政策优惠，能够比较容易的获取优质园区土地资源。
以力合创投为例，作为国内最早的一批创投机构之一，2019年借壳通产丽星成功上市。力合创投早期是以创业投资孵化为主要业务，投资孵化收益是最主要的收入来源，但近几年快速布局产业园区业务，形成了“创新基地平台服务、科技创新运营服务和投资孵化服务”三大业务板块。截止2019年6月底，力合科创共管理清华信息港、珠海清华科技园、力合佛山科技园、江苏数字信息产业园等8个科技园区。力合创投近三年实现了营收、毛利润的高速增长，主要原因就在于“投资孵化+园区载体销售”双管齐下，2018年营业收入同比增长255%，就是由于园区载体销售业务收入同比增长了近10倍。
创投机构出身园区的劣势与实业巨头类似，主要是对园区的开发运营较为“陌生”，无论是园区的拿地、规划、建设，还是后期的运营服务和产业投资，均存在“跨界”后的诸多不适应。
三、 结语
综上，五种园区企业虽然出身不同、特点不同，但“殊途同归”，逐渐走上了同一“赛道”，呈现出“线上线下融合”，“地产+服务+投资+产业”平衡型发展模式。
相比较已经进入成熟期、市场集中度较高的房地产行业，产业园区还处于市场集中度不高、“跑马圈地”的快速成长期（“上半场”），未来的竞争格局还不明朗，到底哪种背景的园区企业能够“最终胜出”？让我们拭目以待。
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